Seit nunmehr 20 Jahren verkaufe ich Kapitalanlageimmobilien und stelle immer wieder fest, daß meine Prognosen in Erfüllung gehen.
So predigte ich gegen Ende der 90er, wenn man in Berlin kaufen wollte, dann im Prenzlauer Berg oder Mitte. Damals waren meine weiteren Favoriten Dresden Weißer Hirsch, Neustadt und Blasewitz, zudem überlegte ich selbst gegen 2004 in München ein Denkmalschutzobjekt zu erwerben. Da ich dann dort auch einziehen wollte, hatte ich es wieder verworfen, denn ich bin im schönen Würzburg geblieben.
Würzburg stagniert übrigens in der Bevölkerung quasi seit 1970. Was mich selbst schon immer skeptisch zum Würzburger Markt sein ließ, wie auch zu anderen Bayerischen Universitätsstädten. Hier war ich immer überzeugt, wenn dann kleine Wohnungen, im Gegensatz zur ansonsten von mir empfohlenen rund 60 qm ETW. Denn in den Studentenstädten lassen sich überdimensional hohe Mieten in den kleinen Wohnungen erzielen, auch wenn die Bevölkerung stagniert; Studenten „konkurrieren“ hier mit Singles aller Altersklassen mit „kleinem Geldbeutel“.
Dies wird umso schlimmer aktuell, angesichts der deutlich zu wenig gebauten 1-2-Zimmer-Wohnungen in den letzten 20 Jahren. (Quelle bulwiengesa-Studie)
Während ich von Leipzig noch um die Jahrtausendwende abriet. Hier fand in dem Zeitraum auch in der Folge tatsächlich eine Abwanderung vorübergehend statt. Als ich dann gegen 2009 das erste Mal wieder in Leipzig war, war ich begeistert und sah hier sofort das nun schlummernde Potential.
Von nun an war Leipzig mein Favorit. Aber alle wollten jetzt in Berlin kaufen. Das ging auch noch, wenn man günstige Bestandsobjekte zu Verfügung hatte, was bei mir der Fall war.
Nun, Kunden, die im Prenzlauer Berg oder Mitte schon viel früher investierten, haben inzwischen einen immensen Reibach gemacht, ebenso wie die Investoren in Dresden und auch die seit 2009 in Berlin haben schon in der ersten Jahren bei Mietpool Rundum Sorglos Paketen jedes Jahr eine erfreuliche Ertrags- und Wertsteigerung erleben dürfen, quasi nun in ganz Berlin.
Hinzu kommt nun eine Wertsteigerung durch die zur Jahreswende neu aufgelegten Bodenrichtwerte gerade auch in Leipzig.
Zwischendurch gab und gibt es immer mal ein Objekt in den big 7, welches ich meinen Kunden ebenfalls ans Herz legte wie ein Kleinod in Hamburg und alle sind hoch zufrieden.
Quo Vadis Immobilienmarkt heute
Heute teilen große Bankexperten und Immobiliengurus meine Meinung, daß in Leipzig nach wie vor ein großes Potential schlummert. Die Preise sind aber schon immens angezogen. Ebenso mausert sich meiner Meinung nach aktuell auch Frankfurt am Main und kleinere Städte wie Wiesbaden und Düsseldorf können hin und wieder gute Bestandsobjekte offerieren.
Bei Berlin muß man jetzt wieder genauer hinsehen, bestimmte Lagen in Potsdam versprechen noch eine rosige Zukunft.
Wo bekommt man noch Denkmalschutz? Hier muss man einfach mit deutlich weniger Abschreibungsmasse leben als früher auch wegen der neuen Bodenrichtwerte vielerorts. Ansonsten warten, wie die Spinne im Netz, bis es ein außergewöhnliches Objekt noch in Leipzig gibt oder gar in Bayerischen Städten in Top-Innenstadt-Lage. Aber Achtung, was den Preis betrifft!
Wie sieht es aus mit Pflegeimmobilien, Managementappartement, Ferienwohnungen?
Pflegeimmobilien sind von mir schon immer mit dickem Fragezeichen versehen, da sie speziell sind, nicht so einfach zu veräußern in der Regel und die Rendite durch die staatliche Förderung „aufgehübscht“ ist.
Meine Erfahrung in 20 Jahren Marktpräsenz ist, daß alle Projekte, die sich hauptsächlich über staatliche Förderung gerechnet haben, mit Ausnahme der Denkmalschutzimmobilie, früher oder später regelrecht abgestürzt sind und die Erwartungen im Besten Fall nicht erfüllt, im schlechtesten Fall sogar richtig gefloppt haben.
Der Pflegemarkt ist aus meiner Sicht extrem dynamisch und daher kann auch kein Mensch voraussagen, welche Modelle langfristig bestehen, bzw. von der Masse tragbar / finanzierbar sind. Da die Immobilie aber immer ein Langfristprojekt bleibt, sollte man hiervon die Finger lassen und bei den klassischen 3 bleiben: Bestand, Denkmalschutz, Neubau in guten Lagen und ggf. Studentenwohnungen.
Managementappartements sind zwar nicht staatlich gefördert auf der Ertragsseite, sie könnten aber ein Trend sein, der sich langfristig auch wieder verflüchtigt, wenn sich der Arbeitsmarkt grundlegend ändert, was die Digitalisierung und Technologisierung nahelegt. Dennoch sind sie durchaus eine genauere Betrachtung wert, wegen der genannten hohen Konkurrenz um die zu wenigen kleinen Wohnungen.
Fakt ist und bleibt, daß wir in den Metropolen jetzt schon einen gravierenden Mangel an Wohnungen haben, der durch Neubauten bisher nicht aufgefangen wird.
Somit ist und bleibt die Immobilie eine konservative gute Kapitalanlage gerade im internationalen Vergleich mit noch immer realistischen Preisen und aufgrund der sowohl klimatischen als auch politischen Sicherheit „in diesem unseren Lande“.
Es gilt aber, lassen Sie sich beraten vom Profi, kaufen Sie nicht von Privat unkalkulierbare Risiken ein, nur weil Sie meinen, das Objekt ist schön, preiswert oder ums Eck.
Hören Sie auch auf Ihr Gefühl was Kaufvertragsgestaltung angeht und lassen Sie sich auch nicht damit abspeisen, daß ein Notar sie definitiv neutral berät (auch wenn er das sollte per se)
Schauen Sie das Objekt an, aber gehen Sie auch nach den Zahlen, nicht nur nach der Optik. Und lassen Sie immer eine professionelle Hausverwaltung das Objekt managen.
Wenn dann noch die richtige Finanzierung dazu kommt, werden Sie wie meine Bestandskunden sicher zufrieden sein mit Ihrem Langfristinvestment, auch noch in 20 Jahren.
